虹口东莞NATIONAL DAY问题公司

在实践中，涉及房地产一体化抵押贷款的问题更为复杂，双方都不知道如何操作。作者整理了实践中常见的问题，并提出了回答建议，并附上了最新的法律依据，希望能帮助从事相关业务的读者。

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问题1：只抵押房屋、未抵押房屋占用的土地使用权，或只抵押土地使用权、未抵押房屋，抵押权人是否有未抵押土地使用权或虹口房屋抵押？

《担保法》和《城市房地产管理法》的政策，《担保法》和《城市房地产管理法》都规定了建筑和建设用地使用权抵押的原则。《民法典》继承了《物权法》第182条的规定。

《民法典》第三九十七条：建筑物抵押的，建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。也就是说，即使抵押人只办理房屋所有权抵押登记，不办理建设用地使用权抵押登记，建设用地使用权也作为抵押财产。同样，只办理建设用地使用权抵押登记，不办理房屋所有权抵押登记，实现建设用地使用权抵押时，房屋所有权也作为抵押财产。

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问题二:仅用土地使用权抵押后，地上房屋的续建部分和新建筑是否属于抵押财产？

民法典第四十一七条：建设用地使用权抵押后，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。建设用地使用权抵押时，应当与建设用地使用权一起处分土地上的新建筑物。但抵押权人无权优先赔偿新建筑物所得价款。” 本条是《民法典》第397条对建设用地使用权抵押适用随地走原则的特别规定。抵押设抵押权时，新建筑物与建设用地使用权之间没有主从关系。建设用地使用权抵押及其建筑范围限于抵押设立时的客观存在。因此，明确规定土地抵押后新建筑不属于抵押财产。《民法典担保制度司法解释》第五十一条第一款规定，除新建筑不属于抵押财产外，还包括正在建筑的续建部分。

由于在实现抵押权时，需要房地产一体化处理，当建设用地使用权实现抵押权时，土地上的新建筑物应与建设用地使用权一并处分。但抵押权人无权优先赔偿新建筑物收入的价款，只能作为普通债权人行使权利。

在建设用地使用权抵押期间，新建筑可以呈现多种形式：部分建筑、完整建筑或在建工程。

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问题三：仅以土地使用权抵押时，地上现有的建筑物和正在建造的建筑物已经完成，是否属于抵押财产？

根据《民法典》第四十一十七条的规定，建设用地使用权抵押后，土地上新增的建筑不属于抵押财产。反向逻辑推定，《民法典担保制度司法解释》第五十一条第一款规定，抵押权的有效性、现有建筑物和正在建造的建筑物已完成。

需要注意的是，《民法典》和《民法典担保制度司法解释》都没有明确抵押时现有建筑是否必须以产权为标准，最高法院也没有在《民法典理解与适用》和《民法典担保制度司法解释与适用》两本书中阐述。

同样，正在建造的建筑物已完成部分是否办理抵押登记也没有说明。笔者认为，《民法典担保制度司法解释》第五十一条第一款规定，当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力、土地上现有建筑物和正在建筑物的部分已经完成……其中，仅以为前提，应推断在建工程已完成部分作为抵押财产，无需办理抵押登记。

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问题四：在建工程抵押的，当事人能否支持续建部分、新建筑物和规划中未建成的建筑物的效力？

在建工程属于尚未完成的建筑，有一个不断变化的过程，可能导致抵押物的价值从原来的未完工建筑到后来的竣工建筑。《担保法司法解释》第四十七条和《城市房地产抵押管理办法》第二十八条对建设项目的抵押效力和条件作出了具体规定。《民法典担保制度司法解释》第五十一条第二款进一步明确，在建工程可以办理抵押，抵押权的有效性仅限于已办理抵押登记的部分。

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问题五：如何确定抵押人将土地、地上建筑物或正在建造的建筑物抵押给不同债权人的还款顺序？

《民法典担保制度司法解释》第五十一条第三款：抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建设的建筑物抵押给不同债权人的，人民法院应当按照抵押登记时间的顺序确定还款顺序。之所以作出这样的规定，是因为历史上，中国大部分地方的房屋和土地都是由不同的抵押部门管理和登记的，导致不同的抵押权人在同一天在不同的抵押登记机关办理抵押登记，无法确定登记顺序。2014年我国颁布了《不动产登记暂行条例》，开始实行不动产统一登记制度，目前已基本完成。

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问题六:抵押合同中能否约定只以土地或房屋为抵押，明确约定不包括地上建筑物或占用土地？

最高人民法院认为，P447)根据《民法典》第397条的规定，本条应属于任意补充规范，当事人应当按照约定排除适用。抵押合同规定只设定建设用地使用权，明确规定不包括上述建筑物的，认为抵押权仅限于建设用地使用权；相反，抵押合同规定只设定建筑物抵押，明确规定不包括建设用地使用权的，认为抵押权仅限于建筑物。

明确规定只对建筑物设定抵押，不包括建设用地使用权或者只对建设用地使用权设定抵押，不包括建筑物的，由于房地产一体化在实现抵押时，建设用地使用权与建筑物一起拍卖或出售，既不影响抵押部分的价格分离，也不影响房地产一体化原则。

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问题七：当事人只同意以建筑物抵押的，建设用地占用的土地面积明显小于该土地的，能否享有对该建设用地使用权的全部优先赔偿权？

最高人民法院认为，P448)，我们倾向于认为，问题设置的原因是政府主管部门的规划，容积率也相应计算。在规划不变的情况下，虽然双方只对建设用地上的建筑设置抵押，但根据房地产综合抵押的法律规定，抵押权人可以对建设用地行使优先补偿权。

虽然最高法院的问题已经得到了一般的回答，但实际的问题要复杂得多，但判决也因事实而有所不同，判决结果也有所不同。作者写了一篇文章《仅抵押房地产时，其占用范围内的建设用地使用权的范围有多大？，感兴趣的读者可以参考它。

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